حماية الملكية العقارية من خلال مبدأ التوازن بين مصلحة المالك الحقيقي للعقار وحماية حسن النية

 حماية الملكية العقارية من خلال مبدأ  التوازن بين مصلحة المالك الحقيقي للعقار  وحماية حسن النية

لاشك أن نظام التحفيظ العقاري يمثل إحدى الضمانات الصلبة للاستقرار المعاملات وتحقيق الأمن العقاري ،وخلق الطمأنينة لأصحاب الحقوق العينية العقارية، وهو في نفس الوقت أداة تساعد القضاء عند البث في المنازعات المرتبطة بالمجال العقاري، فبعد مسطرة التحفيظ يكتسب العقار  المحفظ حصانة، و يطهر من جميع الحقوق الغير مسجلة بالرسم العقاري لكن بعد تداول العقار المحفظ يعمل كل صاحب حق عليه على تقييده ،والغاية من تقييد الحق  هو إشهاره أمام الغير ، كما يعتبر قرينة على وجود  الحق في مواجهة الأطراف والغير، غير أنه يجب التميز بين حجية التسجيل في مواجهة  الأطراف والتي تبقى حجية نسبية قابلة للإبطال و التشطيب، أمام حجية التسجيل في مواجهة الأغيار فتختلف بين  ما إذا كان الغير حسن النية أو سيئ النية.

فالتقييد بالنسبة للغير حسن النية يكتسي قوة ثبوتية مطلقة وقف الفصل 66 من ظ  ت ع والفصل 3 من القانون 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة ( مدونة الحقوق العينية ).

أما الغير سيئ  النية فإنه يواجه طبعا بالتشطيب على تقييده بالرسم العقاري وذلك بهدف حماية الحقوق المضمنة على الرسم العقاري.

لكن الجدل أثير حول ما إذا كان العقد الذي أسست عليه التقييدات ثبت أنه مزور، فهل يحمى حسن النية في هذه الحالة؟

إذا ثبتت أن التسجيل بالرسم العقاري استند إلى وثيقة تثبت زوريتها ، و بأن التصرف لم يصدر إطلاقا عن المالك الحقيقي للعقار، فيرى بعض الفقه أن العقد باطلا ولا ينتج أي اثر له بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير فيما يرى الاتجاه الثاني أنه لا أثر للبطلان مدام أن المقيد حسن النية.

وإذا كان قانون التحفيظ العقاري أداة لحماية الملكية العقارية و توفير الأمن العقاري فمن الأولى بالحماية ؟ هل المشتري الذي سجل شراءه  عن حسن نية استنادا على ما هو مضمن بالرسم العقاري أم المالك الأصلي للعقار الذي ضاع منه عقاره  استنادا على عقد ثبت زوريته؟.

تماشيا مع المادة الثانية من الحقوق العينية يمكن القول أنها أعطت لصاحب المصلحة المالك،الحقيقي للعقار التمسك ببطلان التسجيل في حالة التزوير أو التدليس، شريطة تقديم الدعوى داخل أجل الأربع سنوات من تاريخ التقيد المراد إبطاله وفق ما تنص عليه المادة 2 من مدونة الحقوق العينية . وهو طريق وسط بين حماية حق المالك الأصلي وبين المشتري حسن النية، لكنه لا يبقى حل نهائي،